Банкротство с ипотекой: что будет с квартирой

Единственное жильё без залога при банкротстве не продают. Ипотечная квартира — предмет залога, и защита на неё не распространяется, но с сентября 2024 года её можно сохранить через отдельное мировое соглашение с банком.

Разобрать мою ситуацию +7 (995) 290-11-79

Что проверить до подачи заявления, если у вас ипотека

Является ли ипотечная квартира вашим единственным пригодным для проживания жильём — от этого зависит сама возможность её сохранить
Есть ли просрочка по ипотеке и на какую сумму: чем она меньше, тем выше шанс договориться с банком
Есть ли третье лицо с подтверждённым доходом, готовое платить ипотеку за вас — супруг, родитель, взрослый ребёнок, поручитель
Сколько остаётся у семьи после прожиточного минимума: суд считает эту цифру, а не «мы как-нибудь потянем»
Нет ли у вас второго жилья, дачи или доли в чужой квартире — тогда защита работает только для одного объекта
Использовался ли материнский капитал и выделены ли доли детям
Кто ещё отвечает по ипотеке: созаёмщик и поручитель после вашего банкротства остаются должны банку
Не переоформляли ли вы квартиру на родственников в последние три года — такую сделку почти наверняка оспорят

Вопрос у всех один: «заберут квартиру или нет». Ответ зависит от одной детали — в залоге жильё или нет. Единственное жильё без залога защищено законом и не продаётся. Ипотечная квартира — предмет залога, и эта защита на неё не распространяется. Но с сентября 2024 года у ипотечного должника появился законный способ оставить квартиру себе и списать остальные долги.

Короткий ответ в одной таблице

Что за жильё	Что с ним будет
Единственное жильё, не в залоге	Не включается в конкурсную массу, не продаётся — вместе с земельным участком под домом
Единственное жильё в ипотеке	Продаётся с торгов, если не заключить с банком отдельное мировое соглашение по статье 213.10-1
Вторая квартира, дача, доля в чужой квартире	Входит в конкурсную массу и реализуется

Единственное жильё без ипотеки: его не продают

Статья 446 Гражданского процессуального кодекса даёт единственному пригодному для постоянного проживания жилью исполнительский иммунитет: ни пристав, ни финансовый управляющий не вправе обратить на него взыскание. Защита распространяется и на земельный участок под жилым домом. Исключения есть, но их два, и оба редкие:

Явно избыточное жильё. Конституционный Суд в постановлении от 26.04.2021 № 15-П указал, что иммунитет не абсолютен: если жильё многократно превышает разумные потребности семьи, суд вправе допустить его продажу с предоставлением замещающего жилья в том же населённом пункте. Механизм дорогой для кредиторов и применяется нечасто.
Злоупотребление. Если «единственность» жилья создана искусственно — перед подачей продали одну квартиру и купили другую, прописались у родственников, — суд смотрит на фактическое проживание, а не на регистрацию. Обзор Верховного Суда от 18.06.2025 прямо предписывает определять защищённое жильё по месту, где должник и семья реально живут.

Ипотечная квартира: почему иммунитет её не спасает

В той же статье 446 ГПК сделана оговорка: защита не работает, если жильё является предметом ипотеки и на него по закону может быть обращено взыскание. Это касается и единственной квартиры. Логика простая — вы сами передали её в залог, когда брали кредит.

Если ничего не предпринимать, квартиру включают в конкурсную массу и продают с торгов. Выручка распределяется так: 80% получает банк-залогодержатель, 10% идёт на требования первой и второй очереди, остальное — на судебные расходы и вознаграждение управляющего. Непогашенный остаток ипотеки списывается вместе с прочими долгами. Поэтому «перестать платить ипотеку и уйти в банкротство» — плохой план: жильё вы теряете, а выигрыш ограничен списанием остатка.

Как сохранить ипотечное жильё: закон, который заработал с сентября 2024 года

Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ дополнил закон о банкротстве статьёй 213.10-1. Она позволяет гражданину заключить с ипотечным банком отдельное мировое соглашение — только по ипотечному долгу, отдельно от всех остальных кредиторов. Ключевые условия:

квартира должна быть единственным пригодным для постоянного проживания жильём должника и его семьи;
решение принимает сам гражданин — согласие остальных кредиторов не требуется, а возражения финансового управляющего не мешают суду утвердить соглашение;
в соглашении прописываются порядок и сроки устранения допущенной просрочки;
нужен источник погашения, не входящий в конкурсную массу: как правило, это третье лицо — супруг, родитель, взрослый ребёнок, поручитель или созаёмщик, который берёт платежи на себя;
для утверждения на депозит вносятся средства на погашение требований первой и второй очереди — не более 10% стоимости жилого помещения;
после утверждения квартира исключается из имущества, подлежащего реализации, а ипотека платится на прежних условиях кредитного договора;
если соглашение не исполняется, требования банка восстанавливаются в полном объёме.

Остальные долги — потребительские кредиты, карты, микрозаймы — при этом идут обычным порядком и списываются: как это работает.

Локальный план реструктуризации

До появления статьи 213.10-1 тот же результат достигался через механизм, созданный судебной практикой, — локальный план реструктуризации ипотечного долга. Его основа — определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597 по делу № А41-73644/2020. Принципиальное отличие: такой план суд может утвердить, даже если банк против, — при условии, что положение залогового кредитора не ухудшается по сравнению с ситуацией, когда банкротства не было бы вовсе.

Что именно проверит суд

В Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан (утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025) перечислено, что исследуется при утверждении соглашения: откуда берутся деньги на платежи и кто их вносит, есть ли у должника работа и какова зарплата, сколько остаётся семье после исключения прожиточного минимума, не ухудшается ли положение банка. Срок исполнения может выходить за пределы пяти лет, если исходный кредитный договор был рассчитан на более долгий период: двадцатилетняя ипотека не обязана «схлопываться» в пятилетку.

Когда квартиру сохранить не получится

по ипотеке накопилась большая просрочка, а погасить её нечем и некому;
нет третьего лица с подтверждённым доходом, готового платить;
квартира не единственная — есть другое пригодное для проживания жильё;
жильё уже продано в исполнительном производстве до подачи заявления.

Отсюда практический вывод: с ипотекой идут к юристу до первой просрочки, а не после третьей.

Особые случаи

Материнский капитал. Использование маткапитала не выводит квартиру из-под залога: она остаётся обеспечением по кредиту. Практика по выделенным детским долям неоднородна и решается по конкретным документам. {{ФАКТ_УТОЧНИТЬ: позиция Арбитражного суда Ростовской области по ипотечным квартирам с выделенными детскими долями}}

Военная ипотека. Здесь два кредитора — банк и государство в лице уполномоченного органа, порядок расчётов отличается. {{ФАКТ_УТОЧНИТЬ: ведёт ли компания дела с военной ипотекой}}

Созаёмщик и поручитель. Ваше банкротство не прекращает их обязательства: банк вправе требовать платежи с них. Иногда это плюс — созаёмщик и становится тем третьим лицом, чьи платежи сохраняют квартиру. Как делится общее имущество супругов — имущество и торги.

Дадут ли ипотеку после банкротства

Запрета нет, решение принимает банк. Влияют два факта: в течение 5 лет вы обязаны сообщать о банкротстве при обращении за кредитом, и запись о процедуре остаётся в кредитной истории (все последствия). Ипотечную ситуацию лучше разобрать до подачи заявления: ООО «Медведь-Bear», Ростов-на-Дону, Текучева, 111, +7 (995) 290-11-79. Стоимость сопровождения — {{ЦЕНА_УТОЧНИТЬ}}.

Как мы ведём дело

1
Шаг 1. Определяем статус квартиры
Смотрим выписку из ЕГРН и кредитный договор: есть ли обременение, кто залогодержатель, кто собственники и есть ли детские доли. Параллельно проверяем, нет ли у вас и у супруга другого жилья — от этого зависит, является ли квартира единственной.
2
Шаг 2. Считаем два сценария
Первый: квартира уходит на торги, банк получает 80% выручки, непогашенный остаток ипотеки списывается. Второй: квартира остаётся, ипотека платится дальше, списываются только остальные долги. Сравниваем цифры и выбираем осознанно, а не на эмоциях.
3
Шаг 3. Готовим источник платежей
Если идём на сохранение жилья, нужно третье лицо и документы, подтверждающие его доход, а также план устранения текущей просрочки. Суд будет проверять реалистичность платежей, поэтому подтверждения собираются заранее.
4
Шаг 4. Подаём заявление о банкротстве
Заявление подаётся в Арбитражный суд Ростовской области. Госпошлина за собственное банкротство — 0 ₽, на депозит вносится 25 000 ₽ вознаграждения финансового управляющего. Обязательные расходы по делу — 40 000–45 000 ₽.
5
Шаг 5. Заключаем отдельное мировое соглашение с банком
Соглашение по статье 213.10-1 касается только ипотечного долга. Согласие остальных кредиторов не требуется. Для утверждения на депозит вносятся средства на погашение требований первой и второй очереди — не более 10% стоимости квартиры.
6
Шаг 6. Суд утверждает соглашение и исключает квартиру из реализации
После утверждения жильё не включается в имущество, подлежащее продаже, а ипотека продолжает исполняться на прежних условиях кредитного договора. Остальная процедура идёт своим ходом.
7
Шаг 7. Завершение дела и списание остальных долгов
Финансовый управляющий подаёт отчёт, суд завершает процедуру и освобождает вас от прочих обязательств. Ипотека при этом остаётся действующей — её вы платите дальше по графику, и это осознанная плата за сохранённую квартиру.

Частые вопросы

Можно ли пройти банкротство с ипотекой?

Да, наличие ипотеки не мешает подать заявление. Вопрос не в допуске к процедуре, а в судьбе квартиры: без отдельного мирового соглашения с банком заложенное жильё продаётся с торгов, с соглашением — исключается из реализации и остаётся вам.

Что происходит с ипотекой при банкротстве, если ничего не делать?

Квартиру включают в конкурсную массу и продают на торгах. Из выручки 80% получает банк-залогодержатель, 10% направляется на требования первой и второй очереди, остальное — на судебные расходы и вознаграждение управляющего. Непогашенный остаток ипотечного долга списывается.

Заберут ли единственное жильё при банкротстве?

Если оно не в залоге — нет. Единственное пригодное для постоянного проживания жильё и земельный участок под домом защищены исполнительским иммунитетом по статье 446 ГПК и в конкурсную массу не включаются. Исключение делают для явно избыточного жилья с предоставлением замещающего, но на практике это редкость.

Возможно ли банкротство с сохранением ипотеки?

Да. С 2024 года закон прямо предусматривает отдельное мировое соглашение между гражданином и ипотечным банком по статье 213.10-1: квартира должна быть единственным жильём, нужен источник погашения вне конкурсной массы, а согласие остальных кредиторов не требуется. Остальные долги при этом списываются.

Что такое локальный план реструктуризации при банкротстве с ипотекой?

Это механизм, выработанный судебной практикой до появления статьи 213.10-1, — его основа заложена определением Верховного Суда РФ от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597. Его особенность в том, что план может быть утверждён судом даже при возражениях банка, если положение залогового кредитора от этого не ухудшается.

Банкротство с ипотекой и материнским капиталом — квартиру заберут?

Материнский капитал сам по себе не снимает залог: квартира остаётся обеспечением по кредиту. Если доли детям уже выделены, ситуация сложнее и решается по конкретным документам. Такие дела нужно разбирать индивидуально, до подачи заявления.

Что будет с созаёмщиком и поручителем по ипотеке?

Ваше банкротство не освобождает их от обязательств: банк вправе требовать платежи с созаёмщика и поручителя. Иногда это работает в плюс — именно созаёмщик становится тем третьим лицом, чьи платежи позволяют сохранить квартиру по мировому соглашению.

Сколько длится банкротство с ипотекой?

Дольше обычного: добавляются оценка квартиры, включение требований банка в реестр, а при сохранении жилья — согласование и утверждение мирового соглашения. Реализация имущества вводится на срок до шести месяцев и может продлеваться. {{ФАКТ_УТОЧНИТЬ: типичный срок дела с ипотекой в Арбитражном суде Ростовской области по практике компании}}

Можно ли взять ипотеку после банкротства?

Запрета нет, решение принимает банк. В течение 5 лет после завершения процедуры вы обязаны сообщать о факте банкротства при обращении за кредитом, а запись остаётся в кредитной истории. На практике шансы повышают первоначальный взнос, подтверждённый доход и время, прошедшее с даты завершения дела.

Стоит ли перед банкротством переписать квартиру на родственников?

Нет. Сделки за три года до подачи заявления проверяются финансовым управляющим и оспариваются, а переоформление имущества на близких — типичное основание для отказа в списании долгов. В итоге вы теряете и квартиру, и списание.

НАШИ КОНТАКТЫ

Телефон: +7 (995) 290-11-79, +7 (990) 281-49-67

Email: yuar.agent90@mail.ru

Email: work12012016@gmail.com

Адрес: Ростов-на-Дону, Текучева 111, 2 этаж, офис 9,10
Запорожская обл., Бердянск, проспект Ленина 23/2, офис 1

Наши соцсети